Wettbewerbsvorteile durch Immobilien-Leasing

Mit Immobilien-Leasing lässt sich die Performance von Unternehmen verbessern
und gleichzeitig die langfristige Finanzierungsstabilität sichern.

Der Wert der eigenen Immobilien ist im Verhältnis zur Bilanzsumme eines Unternehmens oft eine bedeutende Größe. Die Bindung des Kapitals im Immobilienvermögen ist aber aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht effizient. Nach wie vor können nach HGB bilanzierende Unternehmen Immobilien aus der Bilanz nehmen und damit ihr Rating sowie ihre Finanzierungskonditionen verbessern. Auch nach IFRS ergeben sich durch Immobilien-Leasing bei der Berechnung von Finanzkennzahlen Vorteile gegenüber der klassischen Miete, da der Leasing-Aufwand nicht in den operativen Aufwand, sondern erst in das Finanzergebnis einbezogen wird. Darüber hinaus lassen sich stille Reserven bei Sale-&-Lease-Back-Transaktionen aus Bestandsimmobilien heben. Die Besteuerung lässt sich durch eine handwerklich saubere Struktur der Transaktion weit in die Zukunft verschieben. Das Unternehmen behält durch Ankaufsrechte am Ende der Leasing-Laufzeit Zugriff auf die verkaufte Immobilie.

Ein für den Unternehmer unverändert wichtiges Kriterium bei Immobilieninvestitionen ist die Finanzierungs- und Transaktionssicherheit über den gesamten Lebenszyklus. Dieser reicht von der Planung und der konkreten Umsetzung sowie der Arrangierung einer verlässlichen Finanzierung über die Phase der Vertragserstellung, die Begleitung der Bauphase und eine professionelle Begleitung des Objektes durch die Leasing-Gesellschaft bis hin zu einer individuellen Gestaltung der Endschaftsregelung.

Nach wie vor sind im deutschen Mittelstand bei vielen Immobilien-Leasing-Finanzierungen Gestaltungen von Off-Balance-Strukturen üblich. Die Folge: Unternehmenskennzahlen wie die Eigenkapitalquote oder der Verschuldungsgrad können konstant gehalten oder sogar verbessert werden, was dem Unternehmen neue Handlungsspielräume eröffnet. Hier haben sich – auch für Unternehmen, die nach Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) bilanzieren – passende Modelle etabliert.

Der Einsatz von Leasing-Objektgesellschaften ist darüber hinaus für Unternehmen interessant, die langfristig Vermögensanteile im Familien- oder Gesellschafterkreis übertragen wollen. Durch die Ausgestaltung von Beteiligungsstrukturen an der Immobilienbesitzgesellschaft – oder aber die Einräumung von Ankaufsrechten zukünftig Begünstigter – lassen sich individuelle Vorteile erzielen. Auch bei Unternehmensverkäufen kann sich das Immobilien-Leasing durch die Trennung von Besitz und Betrieb positiv auswirken.

Wichtige Perspektiven der Immobilien- Leasing-Branche bieten sich im Zusammenhang mit der Bereitstellung zusätzlicher Dienstleistungen. Im Zuge einer konsequenten Auslagerung werden zunehmend Paketlösungen entwickelt, die neben der Verwaltung des Objekteigentums auch Themen wie das Facility Management, die Bewirtschaftung der Immobilie oder aber die Optimierung von Versicherungsleistungen umfassen können. Dies sorgt zusätzlich für Entlastung beim Leasing-Nehmer und verbreitert die Wertschöpfung des Leasing-Anbieters im Rahmen seines Objektes. Ein typisches Beispiel für eine Servicekomponente im Bereich Baumanagement ist, dass sich der Leasing-Nehmer eine „Bauabteilung auf Zeit“ sichert. Durch ihre Tätigkeit als Dauerinvestor hat die Leasing-Gesellschaft einen guten Marktüberblick und bringt bei der Auftragsvergabe eine gute Verhandlungspositionen mit. Neben der Entlastung im Tagesgeschäft für die Unternehmen bieten die Baumanagementverträge auch Sicherheit bei der Einhaltung des Kostenrahmens, von Terminen und der Qualität.

Durch die Gestaltungsmöglichkeit im Rahmen des „Right of Use“-Ansatzes nach IFRS 16 gewinnt Immobilien-Leasing im Vergleich zu klassischen gewerblichen Mietverträgen, etwa mit Immobilieninvestoren, zunehmend an Attraktivität. Insbesondere bei Unternehmensimmobilien aus den Bereichen Handel, Logistik und Soziales kommt diese Investorenlösung häufig zum Einsatz. Nach dem „Right of Use“-Ansatz werden das Nutzungsrecht als Vermögenswert auf der Aktivseite und die entsprechende Leasing-Verbindlichkeit auf der Passivseite erfasst. Der Investor errichtet dabei eine weitgehend fungible, also drittverwendungsfähige Immobilie zur späteren Nutzung durch den Mieter. Im Rahmen der Mietzahlungen führt der Investor seine Finanzierung zurück oder veräußert alternativ das Projekt auf Basis der prognostizierten Mieteinnahmen. Nach Ablauf des Mietvertrages kann der Mieter ausziehen oder verlängern.

Beim Immobilien-Leasing hingegen spart der Leasing-Nehmer über die Tilgungsanteile im Kaufpreis den Ankauf des Objektes an. Der Substanzzuwachs entsteht dadurch langfristig bei ihm und nicht beim Vermieter. Im Hinblick auf die zukünftig nicht mehr zu unterscheidenden bilanziellen Auswirkungen von Immobilien-Leasing und gewerblicher Miete verschaffen Immobilien-Leasing-Strukturen einen echten Wettbewerbsvorteil, zumal die Leasing-Raten aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus den Vergleich mit Marktmieten im gewerblichen Bereich jederzeit aufnehmen können. Durch Zinsbindungen und/oder den Einsatz von Zinssicherungsinstrumenten kann das Zinsniveau langfristig garantiert werden.

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